YATIRIMI ÇIKARMA SÜRESİ
Perakende yatırımcılarının temel kriterlerden biri, yatırılan paranın kaç yılda geri kazanılacağıdır. Çoğu yatırımcının kafasında 2 yıl, 3 yıl, 4 yıl gibi belli bir süre var, hesabını buna göre yapıyor. Ama bu süreler bilgiye, hesaba, formüle değil, duyuma dayanıyor. Yatırımcı eskilerin söylediklerini mutlak kural sanıyor, oysa pazar koşulları ve yatırımı çıkarma süresi hep değişiyor. İşletme kitaplarındaki RoI (yatırımın geri dönüşü), RoC (sermayenin geri dönüşü) gibi formüllerle hesaplanan süreler, kurumsal işler için geçerli, perakendedeki küçük işler bambaşka etkenlerle şekilleniyor. İşin içine franchise sistemi ve marka gücü girince tamamen farklılaşıyor.
Enflasyonun düşük, paranın bol, rekabetin yoğun olduğu gelişmiş ülkelerde, yatırımın geri dönüşü için perakendede 5, sanayide 8, gayrimenkulde 10 yıl makul süre sayılıyor. Türkiye’de ise pazar koşulları oldukça farklı, süreler de farklı şekillenmiş.
Örneğin gayrimenkulde fiyatın kaç yıllık kiraya denk geldiğine bakalım. Küçük şehirlerde TOKİ konutlarında 8-10 yıl normal. İstanbul’da arsa rantı ve müteahhit karı yüksek, 90’larda 15 yıldı, şimdi 20 yılı aştı. Önceden kayıt dışı gelir gayrimenkule gider denirdi, vergi yasaları değişti ama oran değişmedi. Yüksek kirayı ödeyebilen yok, yüksek fiyatı ödeyebilen çok. Cadde mağazalarında durum farklı değil, 15 yılda çıkarana ucuz deniyor. AVM sayısı azken, iç rekabeti önlediği için dövizle kira alabiliyordu, 10 yılın altındaydı, yabancı fonlar 12-13 yılı ödüyordu. AVM sayısı artınca kiralar gevşedi, otopark parasız oldu, süre 15 yıla uzadı, zayıflar battı.
Perakende yatırımında süreyi enflasyon ve risk belirliyor. Yeni yatırımda süre kar beklentisine göre hesaplanıyor, devirlerde gerçekleşen kara göre hesaplandığı için biraz artıyor.
90’ların yüksek enflasyon ortamında 1,5-2 yıl normal sayılırdı, 2000’lerde enflasyon düşünce 2-2,5 yıla çıktı. Gelişmiş ülkelere göre kredilere erişim daha zor, para daha değerli, aynı yatırımla daha yüksek gelir bekleniyor, bu da fiyata yansıyor. Tüketici yüksek fiyatı ödemezse yatırım düşüyor, ürünün kalitesi düşüyor, seyyarda, pazarda satılıyor. Devletin denetimi ve girişimci kredileri de lüksün pahalı, normalin kalitesiz olmasını engelleyemiyor.
Perakendede risk faktörleri var. Dünya değişiyor, girişimciler bilmedikleri işlere girişiyor, başarısızlık ihtimali yüksek. Sermayesiz girişimci vadeyle iş yapıyor, alacak sigortası yok, batışlar zincirleme etkiyor. Ekonomi sıcak paraya mahkum, TL faizi yüksek, döviz birkaç yılda durup birden artıyor.
Franchise sistemi perakende piyasasında önemli bir fark yarattı. Denenmiş standartları olduğu, eğitim verdiği, denetlediği, marka gücüyle müşteri çektiği, bölge koruması sağladığı için, bilmediği işe giren yatırımcılar ve kira gelirine göre daha fazla kazanmak isteyen rantiyeler cesaret buldu. Normalde perakendeye yatırım yapmayacak geniş bir kesim franchise almayı tercih etti. Güçlü yatırımcıları buldu, AVM’ler yer verdi, franchise mağazalar yeri, dekoru, ürün gamı ile rakiplerinden öne çıktı.
Franchise işletmeler batma oranı düşük olduğu ve kolay devredilebildiği için rağbet gördü. Bunun sonucunda yatırımın geri dönüşü markasız işlere göre uzadı. Yeni yatırımlarda geri belli. Yeni zincirler 2-2,5 yıl, yaygın markalar 3-3,5 yıl, güçlü zincirler 3,5-4 yıl, dünya markaları 5-6 yılda yatırımını çıkarıyor. Süredeki farklılık, markanın gücünün riski azaltmasından kaynaklanıyor.
Mağazanın yeri de geri dönüş süresini etkiliyor. İşlek cadde, canlı AVM yatırımcıya cesaret veriyor, karlılık aynı kalsa bile yatırımcı farkı hava parası gibi görüyor, süre 0,5 yıl kadar uzuyor.
Franchise zincirler perakendede kalite algısını da yükseltti. Markalı işte yatırımın çıktığını, iyi noktalarda, AVM’lerde, yüksek kiralı yerlerin işlediğini gören ciddi yatırımcılar girdi. Türkiye’den çıkan franchise konseptler gelişmiş ülkelerdeki rakiplerinin kalitesini yakaladı, bölge ülkelerine yayıldı, dünya markalarıyla rekabet edebildi.
Yatırımın kaç yılda çıkacağı, hesaba, formüle değil, beklentiye dayanan bir rakam. Franchise zincirlerin yatırımı düşmez, tüketicinin mağazadan beklentisi yükseldi. Masrafı azaltmak kolay değil, franchise alanlar işi esnaf kadar bilmiyor, ağır çalışmıyor, eğitimli eleman çalıştırıyor, konforun bedeli maliyete yansıyor. Fiyatı yükseltmek zor, butik kaliteyi pahalıya satar, zincir kaliteyi makul fiyatla satıp pazarını büyütür. Sürdürülebilir çözüm, karı sınırlayıp yatırımcıya 4-5 yılı kabul ettirmek. Güçlü girişimciler, güçlü markayla güvenli kazanç sağlamak için buna razı olur. Güçlü markalar çoğalınca sektör yükselir, dünyaya açılır. Süreyi 2-3 yılda tutmaya çalışan zincirler farklılaşamaz, büyüyemez. 2-3 yılda kazanmayı bekleyen yatırımcılar zayıf markalar ve sistemsiz işletmelere mahkum olur.
Türkiye’de perakendenin yükselmesi, yatırımcıdaki yersiz beklentiyi kırmak ve süreyi gelişmiş ülkelerde olduğu gibi 5 yıla çıkarmakla mümkün. Zincirlere düşen, yatırımcılarına bunun gereğini ve yararını anlatmak. Merkezi ve yerel yönetimlere düşense, ürün ve hizmet denetimiyle kalitesiz ve kayıtsız çalışan ucuzcuları ayıklamak, kalması gerekiyorsa semt pazarı gibi yerlerde toplamak. AVM yönetimleri kiracılarına müdahale ederek binasının, markasının değerini yükseltiyor. Belediyeler daha az müdahaleyle caddeyi trafiğe kapatıyor, süslüyor, güvenliği sağlıyor, esnafı denetliyor, çarşıyı canlandırıyor, semtin marka değerini yükseltiyor. Bu uygulama yaygınlaşırsa perakende canlanır, ülkenin değeri yükselir.